CONGRESO DE SERVICING INMOBILIARIO, noviembre de 2023

Se reseñan a continuación diversas notas extraídas de las ponencias de mayor interés

NUEVOS CONTRATOS DE SERVICING INMOBILIARIO: PERSPECTIVAS DESDE LA BANCA DEL MERCADO DE NPEs Y REOS

SITUACIÓN MACRO:

  • Datos
  • PIB del 2,2 %, con tendencia a una ligera baja en los dos próximos años
  • Inflación del 3,8 con tendencia hacia el 2%
  • Tasa de paro del 12 %
  • Tipo de interés del 4,2% en 2023 con tendencia a una ligera baja en los próximos años
  • Tasa de morosidad del 3,5 %, bastante controlada
  • Tasa de esfuerzo del 39%
  • Subidas moderadas en el precio de la vivienda: del 1 al 2 % en los próximos dos años
  • Caída de transacciones, en torno al 23 %
  • Análisis global: 

2023: Situación económica en general favorable, mejor de la esperada, con una Banca con buenos resultados y menos necesidad de enajenar activos. 

2024: Hay inquietud por la inflación/tipos de interés, la mora, el paro,  el crecimiento, ratio de NPL bajo, etc.

OTROS APUNTES

  • Son críticos los modelos de GESTIÓN ANTICIPATIVA
  • La GESTIÓN DE LA MOROSIDAD SE ESTÁ ENFOCANDO MÁS EN EL CRÉDITO que en el REO
  • PREVISIÓN DEL 2024:  similar a este año.
  • Mejoraría la situación con ESTABILIDAD NORMATIVA Y PROCESOS JUDICIALES MÁS RÁPIDOS.
  • IMMUEBLES DE LAS CARTERAS: en las carteras de los bancos susceptibles de venta, ya no hay las derivadas de préstamos a promotor (liquidadas hace tiempo), sino viviendas de unos 80.000 € en lugares no muy atractivos. Los inversores no piden tanto inmuebles en Madrid, Barcelona y Málaga (únicas plazas que ha superado los precios de 2008), con menores márgenes de beneficio, sino productos más secundarios, más deslocalizados 
  • MENOR VOLUMEN DE NPLs que en tiempos pasados.
  • REDUCCIÓN TEMPORAL DE LOS CONTRATOS: los contratos con los servicers se reducen en tiempo: de 10/12 años a 2/3
  • CONCENTRACIÓN: márgenes pequeños, menos stock y un entorno macro que debilitará algo la recuperación puede hacer necesaria la concentración de servicers. La concentración en el mercado inglés ha funcionado muy bien, posibilitando servicers mucho más digitalizados y eficientes que los que actúan en España.
  • ESPECIALIZACIÓN: los servicers especializados tienen más opciones de mercado.
  • Actualmente, ante la reducción de márgenes, los servicers han de focalizarse más en la GESTIÓN DEL GASTO (con estructuras más eficientes y tecnología) que en la obtención de más ingresos.
  • Muy importante la DIGITALIZACIÓN: inteligencia artificial,3D, tokenización, etc. Lq gestión por la mera llamada ya no vale. 

LA VERTIGINOSA TRANSFORMACIÓN DEL SERVICING INMOBILIARIO

  • La incertidumbre en el mercado, tras Covid, Ucrania, inflación, etc, lleva a menor inversión en Real State.
  • El sector más castigado es el suelo y lo que se ha mantenido mejor es la obra nueva.
  • No se aprecia aumento de morosidad en las hipotecas, a pesar de la subida del tipo de interés.
  • Por la subida de tipos, casi la mitad de las operaciones de residencial se hacen sin financiación.
  • Por problemas de carencia de suelo y de financiación, el foco pasa al alquiler.
  • Los tipos de interés se mantendrán en términos generales en niveles como los actuales, porque la inflación subyacente sigue siendo muy alta.
  • No hay crisis de liquidez sino de coste de capital. La incertidumbre hace que se reduzcan cash flows, por lo que hay que hacer planes de negocio más conservadores.
  • Se van a mantener los volúmenes de venta de NPLs. Va a seguir la externalización creciente de la gestión.
  • Oportunidad en la rehabilitación de viviendas; de un parque total en España de 26 MM, 14 tienen ineficiencia energética.
  • En la mitad de la producción de la media europea en el mercado de vivienda.
  • Necesaria una inversión constante en tecnología.
  • Horizonte positivo en 2024. Crecerán más las carteras en secundaria que en primaria.

EXPECTATIVAS DE INVERSIÓN Y SERVICING EN EL MERCADO DE DEUDA ESPAÑOL

  • DEUDA. Hay factores que hacen ver un cambio de tendencia en el control de la mora, la cual subirá alrededor de 1,5 puntos: reducción acelerada de la tasa de ahorro (de un 18,9 a un 7,5), la subida del Euribor, el incremento del crédito al consumo (la falta de liquidez obliga a pedir más crédito) y la amortización anticipada de hipotecas. Va a verse mora de difícil recuperabilidad: hay 6.000 MM de créditos ICO de difícil recuperación (los de empresas que no se han recuperado tras la pandemia).
  • VENTAS DE CARTERA: en 2022 el volumen de carteras vendidas fue de unos 13.000 MM, de los cuales un 44 % era unsecured, el 23% secured, 3% deuda corporativa y 30% a paquetes mixtos de deudas. Todo ello en 32 operaciones (frente a 42 y 25 operaciones en 2007 y 2008 por valor de 50.000 MM de euros. El ticket medio se ha reducido en 2022 a unos 500 MM. Intrum es el único que aparece en el Top 5 de compradores en los últimos 3 años; ello se debe a que los grandes compradores internacionales se focalizan más en carteras más pequeñas y diversificadas.

En 2023 se han cerrado unos 5.000 MM hasta ahora y están en tramitación que se cierren unas 15 operaciones de unos 19.000 MM. Se espera que se formalicen 10-11.000 MM este año. Los bancos van bien y no tienen tanta necesidad de inversión. Se harán operaciones bilaterales. Se están potenciando las titulizaciones de préstamos dudosos.

  • SERVICING: foco en NPLs porque los bancos tienen interés en gestionar deuda temprana. Apuesta por la inteligencia artificial (Ej. En el uso de la información)

EL REAL STATE EN ESPAÑA: APETITO INVERSOR Y GRANDES INTERROGANTES DEL SECTOR

  • La situación política debilita la percepción de estabilidad de la economía.
  • El factor diferenciador con el 22 ha sido la subida de tipos de interés. Hay menos liquidez en el Real State.
  • Las rentabilidades de los activos se han incrementado entre 150 y 200 puntos básicos.
  • La inversión ha bajado hasta un 70% en algunos países. En España, un 50 %, porque la inversión se ha centrado fundamentalmente en el mercado hotelero. Se ha retrocedido en el build to rent. 
  • La banca venderá centros comerciales fundamentalmente.
  • La ley de vivienda afectará al rating de todos los préstamos hipotecarios, por la dificultad de recuperación.
  • Hay un nuevo fenómeno de family office (grupos familiares que disponen de capital para invertir).
  • Las agencias de rating ponen un score muy alto a las titulizaciones de hipotecas.
  • Las entidades financieras apuestan cada vez menos por la financiación de inversión inmobiliaria.
  • Hay una financiación alternativa creciente (hasta de family office), aunque lejos de la que se da en USA.

EL MERCADO DEL ALQUILER EN ESPAÑA: CLAVES PARA INVERTIR EN UN CONTEXTO INESTABLE Y DE INCERTIDUMBRE

  • Representa un 20 % del total, frente a un 40% en Europa.
  • El 95 % de los propietarios con viviendas de alquiler en España son pequeños propietarios.
  • Incertidumbre por la Ley de Vivienda y, en especial, por el control de alquileres y por las dificultades para resolver un mal arrendamiento. Ello provoca una bajada en la oferta y, en consecuencia, un encarecimiento del mercado.
  • La inversión huye del alquiler.

INVERSIÓN EN EL SECTOR INMOBILIARIO: COMO RENTABILIZAR AL MÁXIMO EL VALOR DE UN ACTIVO

  • Son interesantes los activos paralizados por la crisis de 2008-2010. Se cree que hay unas 290.000 viviendas susceptibles de incorporar al mercado en municipios de más de 10.000 habitantes. Se trata de reactivarlos mediante “chapa y pintura” y de eficiencia energética. Solo dos requisitos: contar con licencia urbanística y con acceso a suministros.
  • La inversión necesita seguridad jurídica.
  • Los promotores aceptan la coinversión.
  • Las dos grandes variables para plantearse una inversión en una promoción son el plazo de la licencia de obra (en España, hay un exceso de regulación y una tardanza generalizada en su concesión) y los costes de construcción (se espera una bajada)
  • La financiación alternativa va más por la vía del alquiler; la banca tradicional va más por la promoción para la venta.
  • Salvo en Madrid, hay un problema generalizado de falta de suelo.
  • A pesar de los problemas, España es un país muy atractivo para invertir en living: vivienda de alquiler o en venta, residencias de estudiantes, flex living, coliving, senior living, etc. 
  • El hotelero es el sector más atractivo para los inversores internacionales.

RETOS DEL URBANISMO, GESTIÓN DE SUELO Y PROYECTOS WIP EN ESPAÑA, ¿DÓNDE ESTÁN LAS GRANDES OPORTUNIDADES?

  • Wip son obras paradas, sin certificado de fin de obra, resultado de la crisis de 2008.
  • Entre un 5 y un 10 % de las obras que se inician se quedan sin finalizar por varios motivos, entre los que destacan: falta de mano de obra, incremento del coste de los materiales y los plazos dilatados de las administraciones con las licencias.
  • Todavía quedan muchas WIPS sin rescatar.
  • Hay que hacer un exhaustivo análisis de riesgos:  jurídicos (titularidades, cargas, etc.), económicos, administrativos (licencias, vigencia de normativa, etc.), operativos (ej. Acometidas, accesos), de calidad de construcción (deterioros), comercial (oferta-demanda), ocupación, etc.

RECUPERACIÓN JUDICIAL Y LEY CONCURSAL AL SERVICIO DE UN ASSET MANAGER EFICIENTE

  • EJECUCIONES HIPOTECARIAS:
  • Hay que tener en cuenta las liquidaciones previas.
  • Problemas con los burofaxes a direcciones válidas.
  • Ley de vivienda: nueva documentación a aportar junto a la demanda.3 nuevos requisitos en la demanda: 
  1. Que se diga si la vivienda es la habitual del deudor
  2. Que el ejecutante es gran tenedor (si no lo es, hay que aportar un certificado acreditativo, obtenible en la página on line del Registro de la Propiedad).
  3. Que se diga si el deudor está en situación de vulnerabilidad económica, acreditándolo con documento administrativo o con declaración responsable, presentada ante la administración y no contestada en sentido negativo por esta en dos meses
  • La ley de vivienda adolece de problemas de técnica jurídica y, en general, protege al deudor y/o ocupante de la vivienda.
  • Con los deudores vulnerables hay que ir a un procedimiento previo de mediación y conciliación (solo regulado en Cataluña).
  • Se prevé que se prorrogue la moratoria de los lanzamientos por causa de covid.
  • DESAHUCIOS POR IMPAGO DE RENTAS: los requisitos documentales y procedimentales son los mismos que en las ejecuciones hipotecarias: especificar en la demanda si nos encontramos con un caso de vivienda habitual, si el demandante es o no gran tenedor. El decreto de admisión a trámite recoge la posibilidad del deudor de acudir a los servicios sociales ,sin perjuicio de dirigirse de oficio a los servicios sociales avisando de la existencia del procedimiento para que, en 10 días, comuniquen al LAJ si es o no vulnerable.; las partes podrán efectuar  alegaciones en 5 días. El LAJ podrá suspender el procedimiento por 2 meses (persona física) o 4 meses (persona Jurídica) para decidir sobre la vulnerabilidad. Resultados : más dilaciones.
  • CONCLUSIÓN: con la nueva ley de la vivienda, hay un claro desequilibrio a favor de los deudores.
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