EJECUCIONES HIPOTECARIAS: la mora contenida hace que no haya un volumen alto. Después de 7 trimestres, las certificaciones registrales por ejecuciones hipotecarias comienzan a descender (7.115 en el 2º trimestre de 2022, un 27% menos que un año antes). Las razones principales son las moratorias a los préstamos hipotecarios y al consumo y a los ICO. El panorama cambiará previsiblemente a finales de año o primeros del que viene con la inflación, la subida de tipos y el fin de las moratorias.
La ley del crédito inmobiliario ha variado sustancialmente el tema del vencimiento anticipado: si estamos en la 1ª parte del periodo, hacen falta unas 12 mensualidades (3% del capital concedido); si estamos en la 2ª, 15 mensualidades (5% del capital concedido). A ello hay que sumar la moratoria del Covid de 9 meses.
Sumando los dos periodos, aunque se planteen negociaciones para el futuro, próximo, la litigiosidad subirá.
CONCURSOS: se ha incrementado un 20 % en un año. Ha venido bien la reciente reforma de la Ley Concursal, muy profunda y que va a propiciar la agilización de procedimientos e incluso la evitación de concursos. En este sentido, en la fase preconcursal se han introducido los planes de reestructuración, solicitables por el deudor hasta dos años antes de prever su insolvencia. Otra herramienta importante es el cambio en la mediación concursal, introduciéndola en el proceso (antes era un requisito previo para el BEPI), con algunos cambios: ya no solo es el deudor el que puede solicitarla, sino que también lo pueden hacer acreedores que superen el 20% del pasivo; la mediación sería paralela al procedimiento concursal con un límite de 10 días, transcurridos los cuales sin acuerdo, se pasaría a la liquidación.
RECUPERACIÓN DE LA POSESIÓN: el COVID ha introducido el factor de la vulnerabilidad, extendiéndose hasta finales de 2022. Su afectación se ha ampliado con factores como la guerra de Ucrania y no se descartan otros en el futuro. En la actualidad, el Real Decreto permite la suspensión de un lanzamiento, presentando el demandado una documentación tasada; en la práctica, muchos juzgados suspenden el procedimiento previo al lanzamiento, sin más, sin comprobación de situaciones de vulnerabilidad efectiva.
EVOLUCIÓN DE LA LEY DE CRÉDITO INMOBILIARIO DE 2015: la ejecución hipotecaria se complicó en 2015, con la introducción de la abusividad de cláusulas contractuales, examinable de oficio por el juez. Ello ha supuesto la revisión en cada caso de elementos como: la cláusula suelo, los intereses de mora (límite del 2% sobre el interés remuneratorio), las comisiones, los gastos de constitución de la hipoteca y, especialmente, el vencimiento anticipado, hasta la STS de 11/09/19 que estableció el sobreseimiento de las ejecuciones previas a la LCCI; en las posteriores, si no se cumplía el principio de proporcionalidad y de gravedad, también se sobreseían. Hay una sentencia del TJUE del 17 de mayo de 2022 para los casos en que ha habido ya transmisión a tercero, admitiendo que el ejecutado pueda reclamar el perjuicio que le ha causado la abusividad.
LAS VIVIENDAS EN EL EPI (antes BEPI): ahora cabe plan de pagos sin liquidación del activo; pero si hay liquidación, los tribunales decidirán si el deudor puede mantener la vivienda si su valor es inferior a la deuda, igual que antes.
PROYECTO DE LEY DE VIVIENDA Y OKUPACIÓN: la ley traslada en gran parte a los particulares la obligación de soportar el derecho a la vivienda. La ley modifica sustancialmente la Ley de Enjuiciamiento Civil: establece la consulta a los servicios sociales para valorar la vulnerabilidad, lo que puede implicar meses de retraso, aunque se hable inicialmente de días.
IMPACTO DE LA REFORMA CONCURSAL EN LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA: en 3 vías:
- Antes solo se podía reiniciar la ejecución hipotecaria cuando había transcurrido un año desde la declaración del concurso hasta que se diese la fase de liquidación. Ahora se mantiene, pero se añade un segundo supuesto: que se dé un año desde que se entró en fase de liquidación y el bien no haya sido realizado.
- La competencia va a ser exclusivamente del juez del concurso.
- En la fase preconcursal: hay una prohibición de disponer, además de los bienes necesarios para la continuidad del negocio (caso único anterior), la de los que el administrador considere fundamentales para la reestructuración y poder llegar a un acuerdo dentro del concurso.
LEY DE EFICIENCIA PROCESAL: el proyecto de ley ya está aprobado y probablemente se culminará antes de final de año. Exige, como requisito de procedibilidad, acudir a los MASC (medios adecuados de solución de controversias). Pretende agilizar la Justicia y hacerla sostenible. Se plantean dichos MASC como complementarios de los procedimientos judiciales.
COSTAS EN EL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO: en un precario se toma el criterio del valor de la finca y, si el litigio se pierde, la cuantía de las costas es muy elevada. Como alternativa, se podría ir por la vía penal, sin costas, pero con un riesgo de inseguridad ante las respuestas de muchos tribunales a la okupación.
PROCEDIMIENTOS ALTERNATIVOS A LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA: durante el tiempo de espera hasta la resolución del TJUE sobre el vencimiento anticipado, se sobreseían las ejecuciones hipotecarias; por ello, se acudía a la vía del procedimiento declarativo basando el vencimiento, no en la cláusula contractual, sino en el 1124 y 1129 del Código Civil; es decir la pérdida del plazo por el incumplimiento de las obligaciones. Era más largo y complicado, aunque se pedía que se ejecutase la sentencia del declarativo como si se tratase de una ejecución hipotecaria. Evitando el embargo y colocándose en la posición otorgada por la hipoteca; el procedimiento fue homologado en la STS de 2 de febrero de 2019. Aún se utiliza en ocasiones dicho procedimiento porque el contrato no tiene pacto de liquidez o no viene la fórmula aritmética por la que tienes que calcular los intereses.
REFORMA DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL: se incluyen métodos alternativos para la reclamación de cuotas de comunidad: un monitorio-express y la mediación.
DESOKUPACIÓN: a partir de septiembre de 2020, una circular interna del Ministerio Fiscal permite la aceptación de medidas cautelares de desalojo.
Texto redactado por FranciscoJavierRamos de Central Jurídica Ley sobre la ponencia en la que han intervenido: María José Cabezas Urbano (Abocares), Amelia Medina Cuadros (Mediatio mediación legal), María Jesús Herrero Gómez (Pactum abogados), moderada por Ana Enguix Bou (LEXER), en el contexto del 4º Congreso Nacional de Servicing Inmobiliario
