CMS Legal Forum 2022
Ponentes: Elena Parejo (Registradora de la Propiedad en Villaviciosa de Odón), Ignacio Alonso (ARVATO), Juan Pombo (AXACTOR), María Ángeles Villapalos (INTRUM), Mª Emma Cobo García (JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA 31 DE MADRID), Natalia Hermoso de Mena (JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA 31 DE MADRID, Letrada de la Administración de Justicia), Roberto Muñoz Rojo (LATHAM & WATKINS).
1. CAUCES PROCESALES Y PROBLEMÁTICA DE LA ABUSIVIDAD
Cláusula del vencimiento anticipado: en principio, la STS463/2019 consiguió haber superado la incertidumbre anterior y terminado con la suspensión generalizada de las ejecuciones hipotecarias entre 2017 y 2019. Asimismo, la Ley de Contratos Crédito inmobiliario de 2019 (LCCI) dejó claras las pautas en lo concerniente a dicho vencimiento anticipado.
Respecto a los procedimientos anteriores que seguían en curso, la citada STS diferenció el tratamiento, en atención al momento de aplicación del vencimiento anticipado:
- Antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013 de 15 de mayo: sobreseimiento, sin más trámite, conforme a la regulación del 695.3 LEC, con remisión al 561.2 LEC (“…se dejará ésta sin efecto y se mandará alzar los embargos y las medidas de garantía de la afección que se hubieren adoptado, reintegrándose al ejecutado a la situación anterior al despacho de la ejecución, conforme a lo dispuesto en los artículos 533 y 534. También se condenará al ejecutante a pagar las costas de la oposición”.). En la práctica, se toman las siguientes medidas
- Tras la citada ley: análisis casuístico en función de la gravedad del incumplimiento, permite que continúe o sea sobreseída la ejecución hipotecaria
En los casos de sobreseimiento, cabe una nueva ejecución hipotecaria, basada en la LCCI. Respecto a la anterior ejecución, el sobreseimiento no es un caso de nulidad de actuaciones sino que se atiene a la regulación del 695.3 LEC, con remisión al 561.2 LEC (“…se dejará ésta sin efecto y se mandará alzar los embargos y las medidas de garantía de la afección que se hubieren adoptado, reintegrándose al ejecutado a la situación anterior al despacho de la ejecución, conforme a lo dispuesto en los artículos 533 y 534. También se condenará al ejecutante a pagar las costas de la oposición”.). En la práctica, se toman las siguientes medidas:
- Decreto de archivo del procedimiento: dictado por el LAC, susceptible de revisión,
- Remisión al Registro de mandamiento de cancelación de la anotación de la nota marginal de certificado de dominio y cargas
Supuesto de que se hubiese inscrito ya el decreto de adjudicación y se hubiera cancelado la hipoteca
La resolución de la Dirección General de la Seguridad Jurídica y Fe Pública de 15 /10/21 intenta resolver los problemas registrales, salvaguardando el interés de tercero adjudicatario de la finca que no hubiera intervenido en el procedimiento, de manera que el único supuesto en que se cancelaría registralmente la anotación de la adjudicación (y de todos las accesorias anteriores) sería el de adjudicación a favor del acreedor ejecutante.
Costas: en este caso, el principio de vencimiento objetivo se sustituye por el de la excepción, del 394.1 de la LEC.
Reintegro al ejecutado a la situación anterioral despacho de ejecución: un auto de la sección 19 de la AP de Madrid de 16/02/22 remite a un juicio declarativo posterior los efectos concretos (reintegro de la titularidad dominical, indemnización por perjuicios ocasionados, etc.).
Ya no cabe ejecución hipotecaria en base a un acuerdo, sino solo en cumplimiento de disposiciones legales.
2. ALCANCE DE LA FUNCIÓN CALIFICADORA DEL DECRETO DE ADJUDICACIÓN
Conforme al art.18 L. Hipotecaria y 100 del Reglamento hipotecario, la calificación de los documentos judiciales se limita a: competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que que surjan del Registro
Conforme al art. 132 de la Ley Hipotecaria. La calificación del registrador se extenderá a los extremos siguientes:
1.º Que se ha demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores…
2.º Que se ha notificado la existencia del procedimiento a los acreedores y terceros cuyo derecho ha sido anotado o inscrito con posterioridad a la hipoteca …
3.º Que lo entregado al acreedor en pago del principal del crédito, de los intereses devengados y de las costas causadas, no exceden del límite de la respectiva cobertura hipotecaria.
4.º Que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor, o en caso de haberlo superado, que se consignó el exceso en establecimiento público destinado al efecto a disposición de los acreedores posteriores.
Por lo dicho, el Registrador no puede entrar en el fondo del asunto. En este sentido, la STS de 15/12/21 señala que no cabe una interpretación literal del art.671 de la LEC y que en los casos de adjudicación de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación al ejecutante no es del 60 % sino por el valor de las cantidades adeudadas por todos los conceptos. Contradice así el criterio que el LAC tenía en el caso objeto de recurso.
3.EFECTOS DE LA MORATORIA COVID EN EL PLANO CONCURSAL
Durante un plazo que se ha ido prorrogando hasta finales de junio de 2022, ha quedado suspendida la obligación del deudor insolvente de instar el concurso y la facultad de los terceros de instar el concurso necesario.
Hay deudores que se han aprovechado de ello.
Se ha roto la “par conditio creditorum”, propiciándose reclamaciones individuales de acreedores.
Hay riesgo de que se pierda la posibilidad de acciones de rescisión, dando lugar a una acción pauliana, más perjudicial para los acreedores.
4.POSIBILIDAD DE DECLARATIVO FRENTE A HIPOTECARIO
Opiniones discrepantes, aunque, en general, solo es recomendable para casos especiales.
En cuanto a la anotación registral de la ejecución del título judicial (la sentencia del declarativo), se hará constar que la misma deriva de la ejecución de la hipoteca. Así, se eliminarán las cargas posteriores a la hipoteca, en caso de adjudicación.
5.CLÁUSULAS ABUSIVAS
A raíz de la sentencia del TJUE de 26 de enero de 2017 y del Tribunal Constitucional 31/2019, el juez está obligado a examinar el carácter abusivo de una cláusula, siempre que tenga los elementos necesarios y no haya sido examinada anteriormente. Facilitaría la agilidad en la resolución sobre la abusividad el hecho de que el juez los contemplase extensamente en el despacho de ejecución.
Lo que el TJUE plantea, en general es que el juez, de oficio (aunque no lo haya alegado la parte perjudicada) y siempre que sea antes de la adjudicación de la propiedad a un tercero, tendrá que examinar la abusividad, chocando así con principios procesales como el de preclusión (lo hace al margen del plazo para la oposición), de la congruencia con lo pedido por las partes y con el de cosa juzgada. Se debería plantear una reforma legislativa.
6.INSEGURIDAD JURÍDICA
Es de un nivel considerable y se aprecia en múltiples facetas: la diversidad de resoluciones de los tribunales, en las revisiones que hacen los registradores de la propiedad a las resoluciones judiciales, en la gran cantidad de elevaciones al TJUE que hacen nuestros tribunales, en los “aprovechamientos” de mala fe de ciertas personas con normativas como la moratoria covid, etc.
Resumen de la ponencia presentada en CMS Legal Forum 2022 realizado por Francisco Javier Ramos Barrera de Central Jurídica Ley en mayo de 2022.
