Resumen técnico realizado por Central Jurídica Ley sobre la intervención de Ángel Valero Fernández-Reyes, Registrador de la propiedad de Madrid en #CMSLegalForumWeek
Los temas abordados durante la sesión son:
1. LA INSCRIPCIÓN DE LOS DECRETOS DE ADJUDICACIÓN AL EJECUTANTE Y EL ART. 671 LEC
Artículo 671. Subasta sin ningún postor
Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3.
Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Letrado de la Administración de Justicia, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo.
La Dirección General, en los casos de vivienda no habitual, alude al 670.4 LEC (referido a la subasta con postores)e interpreta que, si el ejecutante no se la queda en el 50% y se la adjudica por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, deberá darse audiencia al demandado y se resolverá por el letrado de la administración de justicia. Si la vivienda es habitual, la adjudicación que se haga por la cantidad que se deba por todos los conceptos, no se hará necesariamente por el 60% sino por la cifra que corresponda superior al 60%. No es un tema pacífico sino que hay muchas opiniones discrepantes.
2. LA LEGITIMACIÓN ACTIVA Y LOS PROCESOS DE FUSIÓN BANCARIAS SIN INSCRIBIR EL TÍTULO TRASLATIVO
La regla general es que solo puede tramitar la ejecución hipotecaria quien tenga inscrita la hipoteca en el Registro y que la transmisión de la hipoteca debería constar igualmente en el Registro. Ocurre que, con las fusiones tras las crisis, los bancos decidieron no hacer constar la transmisión en el Registro y los jugados han ido admitiendo la continuación de las ejecuciones sin esa constatación registral.
La Dirección General, siguiendo ese criterio, admite las certificaciones de cargas pero no admite la inscripción de la adjudicación si previamente no se ha inscrito la fusión. Ha habido muchos problemas en los últimos años como consecuencia de las cesiones de créditos en masa, tales como la intervención de la SAREB, entre otros.
3. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO FRENTE A LOS TERCEROS POSEEDORES REGISRALES DE LA FINCA HIPOTECADA (LEGITIMACIÓN PASIVA ART. 685.1 Y 686 DE LA LEC)
Se analizan los casos en que el comprador anterior al inicio de la ejecución no había sido requerido; el Tribunal Constitucional, en sentencia de 8 de abril de 2013 estableció que el acreedor está obligado a consultar el Registro antes de iniciar la ejecución y si no se ha requerido de pago al propietario inscrito, existe vulneración del principio de tutela judicial efectiva.
4. EL DESTINO DEL PRECIO DEL REMATE ((ART. 692 LEC)
En ocasiones se compensan unos conceptos de responsabilidad hipotecaria deficitarios con otros en los que hay excedente (ej: intereses ordinarios y remuneratorios). En estos casos, los registradores, en protección de los terceros, deniegan dicha pretensión.
5. EL PROBLEMA DEL SOBRESEIMIENTO DE LAS EJECUCIONES FINALIZADAS CON TRANSMISIÓN INSCRITA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD (STS DE 11-09-19 Y 28-02-19)
En teoría, como consecuencia de aplicación de la STS de 11-09-19, los Registradores tendrían que deshacer la adjudicación y las cancelaciones de las cargas posteriores, pero eso no va a ser posible. El TS. Viene declarando que la transmisión de la propiedad se produce con el dictado del decreto de adjudicación (ficta traditio, sin necesidad de toma de posesión de la finca). El TJUE (en sentencia de 7-12-17 c-598/2015) reconoce el carácter inatacable de la propiedad transmitida e inscrita en las ejecuciones hipotecarias.
Realizado por Francisco Javier Ramos Barrera, Central Jurídica Ley
