SITUACIÓN DEL MERCADO DEL ALQUILER EN ESPAÑA

1.IMPACTO DE LA NUEVA LEY DE VIVIENDA

Las medidas básicas que se han anunciado actúan en tres áreas:

LIMITACIONES DE PRECIOS DE ALQUIER

• Se han llevado a cabo muchas veces en diversos países y tiempos pero, en general, no han funcionado.
• Ejemplo de la aplicación de la Ley Catalana: el resultado es una baja de la oferta (superior al 17%) y una rebaja de precios (8%) inferior a la producida en Madrid (9,2%) sin regulación.
• Afecta negativamente al Build To Rent.
• Según el Banco de España, los efectos más importantes de la limitación de precios son:

§ Reducción de la oferta § Deterioro de los inmuebles a consecuencia de la reducción de la inversión en mantenimiento por parte de los propietarios.

AUYENTA A INVERSORES

Por lo dicho y porque no propicia un marco estable de seguridad jurídica (no está consensuado, por lo que es muy posible que cambie), los inversores huyen del mercado español.

NO PLANTEA UNA ESTRATEGIA

Recoge parches y con un sesgo ideológico.

2. VISIÓN GENERAL DEL MERCADO DE ALQUILER EN ESPAÑA ACTUAL Y PREVISIONES

Aunque España sigue siendo un país de propietarios (70%), la tendencia al alquiler es creciente.

El mercado de alquiler es maduro y está funcionando razonablemente en general, pero puede estropearse con la aplicación de la Ley de Vivienda.

La mejor solución para el alquiler es la creación de un parque público importante de vivienda en alquiler. Con el mismo, los precios se autolimitarán. Para ello, es imprescindible la colaboración público-privada. Un ejemplo de ello es el “Plan Vive” de la Comunidad de Madrid.

El papel fundamental de la Administración Pública se ha de desarrollar en dos planos:a) Suelo: ha de aportarse mucho más b) Regulación: ha de haber un marco estable.

Lo ideal es un “pacto de Estado” de vivienda, con el consenso de los sujetos intervinientes y de los partidos políticos.

Hay que aumentar el parque de vivienda social (muy inferior actualmente al existente en Europa), con el que se protegerían los intereses de los más vulnerables y se reduciría el problema de la ocupación.

En cuanto al servicing, hay dos factores cada vez más relevantes:

1. PROPTECH: visitas virtuales, scorings de inquilinos, firmas digitales, etc.
2. FACTOR REPUTACIONAL: lo exigen los inversores. Suponen una ayuda a las familias más vulnerables, no solo para adquirir vivienda sin para encontrar trabajo, ayudas, etc.

PREVISIONES / DESEOS:la previsión de un crecimiento sostenible del mercado del alquiler pasará por:

1. Un aumento de volumen del “Build To Rent”.
2. Renovación de los inmuebles sobre la base de accesibilidad y sostenibilidad, gracias a la inversión (de los fondos “next generatio” y otros).
3. Profesionalización de la gestión del alquiler
4. Política fiscal basada más en incentivos que en sanciones.

TENDENCIAS EN LA INDUSTRIA DEL SERVICING EN ESPAÑA

1. NPLs (Ventas de carteras de entidades financieras):

Tras el confinamiento:

· Reactivación en general, pero sin llegar a los niveles pre-covid.

Diferentes comportamientos en precios según los sectores:

• Ajuste en hipotecas a particulares: en parte por la Ley de Regulación del Mercado Inmobiliario.
• En pymes, los niveles se han mantenido respecto al periodo anterior a la pandemia.
• Mucha presión inversora de grupos que quieren dar salida a su capital
• Nuevos inversores en España
• Grupos que se han reactivado tras el confinamiento.
• Grupos muy activos antes del confinamiento que se ha vuelto muy selectivos.
• Las Entidades Financieras han reducido el volumen de operaciones, han reforzado sus unidades internas de recuperaciones y se han preocupado de tomar medidas para contrarrestar los efectos de la pandemia.

En los próximos años:

· Se prevé un nivel de actividad similar al anterior a la pandemia

· Con especial atención en el corto plazo al comportamiento de sus clientes tras la retirada de las medidas de amortiguación derivadas del covid (ejemplo, la devolución de los préstamos ICO)

· Veremos operaciones de otra tipología con carteras que pueden ser problemáticas para las entidades financieras como las de refinanciaciones

· En unsecured entrarán operaciones de carteras con moras producidas en los últimos meses

· No se verán las jumbo operaciones que hubo antes de la pandemia.

2. REOs (ACTIVOS INMOBILIARIOS)

Doble perspectiva en la promoción inmobiliaria:

Promociones para alquilar:§ Apetito inversor muy elevado pero selectivo en localización y en rentabilidad. § Habrá un incremento de operaciones con llegada de inversores extranjeros. § Habrá un incremento en rentas. § Hay hueco para desarrollo de plataformas de servicing inmobiliario que den servicio a estos inversores. § Hay inversores que, ante la falta de obra nueva, se están dirigiendo al mercado de segunda mano.

Promoción para la venta: § en cuanto a precios, el covid no ha tenido apenas impacto. § Las ventas están lanzadas. La clave está en el suelo: hay poco y hay que desarrollar plataformas de gestión de suelo. Es complejo su tratamiento por la diversidad de normas (de comunidades y de ayuntamientos)

· Concentración de la población: el crecimiento se centra en 10 provincias; la “España vacía” se sigue vaciando cada vez más.

· Capacidad de pago: dificultad de la gente joven para acceder a la compra

· Necesidad de especialistas en la gestión de alquileres y en la gestión de suelo que ayuden a su generación

PRECIOS:

• Se observa que el gap entre viviendas nueva y vivienda de segunda mano ha pasado de 9.000 € en 2007 a 90.000 € en 2021.
• El sector inmobiliario ha demostrado ser robusto porque apenas ha habido impacto en precio con el covid

BUILD TO RENT: seguimos siendo un país de propietarios (el de mayor porcentaje en el sur de Europa) pero la tendencia al alquiler es clara.

3. COMPAÑÍAS DE SERVICING INMOBILIARIO

• Clasificación de los servicers en 5 categorías: los más independientes, los que tienen más vinculación entre los portfolios que gestionan y la propiedad, compañías de deuda, BPOs y servicers cautivos
• En Europa (no tanto en España), la Banca sigue externalizando servicios
• 3 tendencias en el mercado europeo: consolidación, tecnología y globalización. Estas 3 tendencias se van a dar en España por 3 factores: temas regulatorios, la necesidad de mejorar la eficiencia (externalizando servicios), la evolución de la industria a portfolios menos secured (con caída de márgenes)

4. CLAVES EN EL FUTURO

• Talento
• Regulación de la Banca: el fin de las medidas covid generará nuevos portfolios para ajustar balances.
• Customer experience: todos los clientes (de todos los tamaños) han de hablar bien del servicer.
• Información: no se está utilizando toda la aplicable
• Proctech y Fintech: cada vez más relevantes
• Seguir pensando en global, mas allá de España e, incluso de Europa.

Texto resumen del 3º Congreso Nacional de Servicing Inmobiliario organizado por CMS y realizado por Francisco Javier Ramos Barrera, Responsable de Compliance en Central Jurídica Ley